El precio de la vivienda, en manos del paro y del crédito

LAEDICION.NET.-REDACCIÓN.-La industria del ladrillo no repunta y los expertos afirman que en 2013 los precios de la vivienda seguirán bajando. Según Sociedad de Tasación, el año 2012 se ha caracterizado por un descenso generalizado en los precios de la vivienda libre en todas las capitales de provincia. Los pisos han bajado de media un 7% y se han situado en los mismos niveles que en 2003.
Las perspectivas para este año según Sociedad de Tasación es que los precios van a seguir cayendo porque todas las variables que afectan a la evolución del mercado inmobiliario presionan a la baja, principalmente el desempleo y la falta de financiación, que son dos de las variables más importantes. “ Hasta que no haya confianza en la industria y en las pymes para volver a generar empleo no se reactivará este mercado”, apunta Fernández-Aceytuno.
La firma asegura que hay siete variables que están presionando los precios a la baja:
1.- El desempleo y la desconfianza en la pérdida del puesto de trabajo. Actualmente hay en España más de seis millones de parados.
2.- La falta de financiación. El grifo del crédito está cerrado y si no hay liquidez nadie puede comprar un vivienda.
3.- El Euribor ya que se se encuentra en mínimos históricos (0,549%) pero cualquier cambio supondría una subida del índice y, por tanto, una mayor cuota a pagar por los hipotecados y todas las variables apuntan a que el nuevo Euribor que prepara Bruselas encarecerá las hipotecas.
4.- Impuestos. La eliminación de la desgravación fiscal en el IRPF desde el 1 de enero y la subida del IVA, al pasar del 4% al 10%, ha provocado un encarecimiento hasta un 20% del precio de la vivienda, luego sin el beneficio de estos impuestos los hipotecados con la misma cuota pagan ahora menos casa que antes.
5.- La aprobación del proyecto de Ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) por parte del Gobierno que va a suponer un incentivo para fomentar el alquiler por tener ventajas fiscales y esto impulsará a los ciudadanos al alquiler frente a la compra de vivienda.
6.- El stock de vivienda ya que es uno de los principales problemas que tiene el sector inmobiliario e porque no es capaz de absorber las 800.000 viviendas terminadas que hay sin vender, según Fomento. De hecho, las compras apenas se han animando en la recta final del año pese a los cambios fiscales (fin de la desgravación fiscal y subida del IVA para la obra nueva), por lo que las transacciones se sitúan bajo mínimos, en torno a las 23.000 mensuales, cuando en el ‘boom’ llegaron a 80.000 al mes. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y octubre se registraron 269.880 operaciones de compraventa, cifra que podría ascender a 323.000 al cierre del ejercicio, pero que aún así no alcanzarían las 360.000 unidades de 2011.
7.- La estrategia comercial de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) podría influir en el mercado con precios a la baja. “La Sareb es más que un proyecto para sanear los bancos, es el proyecto industrial inmobiliario más importante de España tanto por volumen de activos como por valor y tendrá que gestionar todos los activos y ponerlos en valor en cuatro o cinco años para que pasen a ser activos líquidos”, asegura Fernández-Aceytuno.

El FMI mantiene reuniones con las sociedades de tasación para revisar el valor del suelo en España

LAEDICION.NET.-:/ Redacción.-El FMI ha celebrado una ronda de cinco reuniones con las compañías responsables de la tasación en España para analizar el valor real del suelo, uno de los activos clave en el balance bancario. El FMI ha mantenido cuatro reuniones con la Sociedad de Tasación y una más con TINSA, según fuentes del organismo internacional que tienen intención de seguir su análisis.
El FMI analiza a fondo el valor del suelo en España. Y lo está haciendo en consulta con las principales sociedades de tasación del país con las que ha mantenido cinco encuentros en los últimos dos meses, según confirman fuentes del organismo internacional. La última de esas reuniones se produjo hace cuatro semanas con los responsables de TINSA y en ella se discutieron los criterios de valoración que se han usado para valorar el activo más problemático en los balances bancarios: el suelo.
Además, el FMI ha mantenido en semanas anteriores otros cuatro encuentros con la Sociedad de Tasación para discutir las técnicas de descuento que debían aplicarse a la valoración del suelo. Según esas fuentes, han sido reuniones “técnicas” con un “avances y clarificaciones significativas” que el FMI pretende continuar en las próximas fechas. Las dos tasadoras reconocen encuentros con “organismos internacionales” pero no han querido confirmar que se trate del FMI con el argumento de la reserva de sus actuaciones tanto con sus clientes como cuando son consultadas.

El FMI consulta cómo descontar valor al suelo
El FMI ha estudiado la valoración del activo antes y después de que Roland Berger y Oliver Wyman (las dos consultoras internacionales que han servido de base para pedir el rescate bancario a Bruselas) emitieran sus informes. El de Oliver Wyman asumía una caída del valor del suelo de hasta el 80% repartido a lo largo de tres años (50% en 2012, del 16% en 2013 y del 6% en 2014). Eso significa que los bancos perderían entre 29.000 y 31.000 millones de euros sólo en la valoración del suelo.

Sin embargo, los técnicos de las tasadoras han planteado al organismo internacional que no se puede aplicar un descuento “lineal” a todo el parque inmobiliario español y han introducido factores como la ubicación, la fecha de adjudicación o el tamaño para poner precios de manera más precisa. Esa valoración podría alterar significativamente el impacto negativo en algunos casos. El FMI se ha mostrado receptivo a ese argumento.

El banco malo pendiente
La valoración del suelo es un elemento clave para que los inversores internacionales evalúen la viabilidad de las propiedades en manos del banco malo conocido como SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria). Según los cálculos actuales, partiendo de un suelo con un descuento del 80% tal y como sugería Oliver Wyman requeriría que la vivienda se revalorice, al menos, un 28% para que puedan cubrir sus márgenes tanto el banco malo como los promotores. Por ese motivo, una valoración exacta es crucial tanto para el organismo internacional como para el FROB a la hora de analizar rentabilidades.
Los encuentros del Fondo Monetario con las tasadoras continuarán “en próximas fechas”, concluyen fuentes del organismo internacional.